旅游综合体的兴起背景及发展现状

中国旅游业从“门票旅游时代”向“泛旅游时代”转变 

旅游综合体的兴起原因

根据世界度假经济规律，人均GDP达到3000美元以上，将全面进入度假时代。目前，我国绝大部分城市已超过3000美元，部分城市、省份如北京、天津、上海已超过10000美元。中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。

近年来，为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益，政府机构、旅游集团和地产企业，在区域土地综合开发项目上，都越来越多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计，截至目前为止，国内涉足旅游综合体的公司超过100家，在全国布局了上百个旅游综合体项目，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边陲新疆，东沿海岸线蔓延。这一趋势，在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、中国地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向。

 旅游综合体的早期形态

旅游地产的出现标志着旅游综合体发展到了一个新的阶段。旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝对接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，在20世纪初才开始规模化经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游物业市场的形成。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游地产市场推向了一个新的高潮。

中国旅游地产最早出现于20世纪八九十年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。自1999年三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，国内旅游地产开发逐渐成气候。进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。

  旅游地产发展的突出特征表现在：   

 （1）各种休闲度假住宅、别墅、酒店获得较大发展，异地建设、异地推广、异地购买的方式极大地拓展了旅游地产的空间。

（2）以大盘形势出现的综合性、多功能的旅游地产开发不断涌现，也逐渐成为国内旅游地产开发的主要方向。

（3）运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到旅游地产产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

（4）国内众多企业涉足旅游地产开发，据不完全统计，超过200家以上的企业包括华侨城、首创、海航、港中旅、万科、保利、万达、恒大、雅居乐、中信、上实地产、珠江、万通等大批大型旅游企业和知名房地产开发商。

旅游综合体的发展现状

旅游综合体在中国发展到旅游地产阶段已经初具规模，许多现有的综合性旅游地产项目已经具备了旅游综合体的功能特征，完备的旅游综合体项目在国内比较少。港中旅、华侨城、保利、万达等大型旅游企业和知名房地产企业已经尝试性的在国内做了一些综合体项目。

港中旅集团作为国内最大的旅游企业，对综合性旅游产品的开发涉足较早，先后开发建设了深圳世界之窗、深圳锦绣中华、珠海海泉湾、并先后在深圳、上海、苏州和沈阳等地成功开发了旅游地产项目，其投资开发的具有典型旅游综合体特征的港中旅（青岛）海泉湾度假区于2011年底建成投入运营。

华侨城集团在国内先后投资兴建了深圳东部华侨城、北京华侨城、成都华侨城以及上海华侨城等多个大型综合性旅游项目。

保利地产2011年开始试水旅游地产项目。先后投资60亿元开始在广东阳江投资兴建保利银滩项目，投资100亿元兴建东莞保利生态城项目。

万达集团拟投资500亿元建设武汉东湖中央旅游文化区、投资200亿元建设福州琅岐岛国际旅游度假区、投资30亿元建设武夷山国际旅游度假区、投资150亿元建设西双版纳国际旅游度假区、投资200亿元，开发占地18.34平方公里的长白山国际旅游度假区。万达集团目前打造的几个旅游地产项目都是涵盖了多种业态的大型旅游综合体项目，是典型的旅游综合体项目。

旅游综合体是伴随着旅游的发展逐步出现和发展起来的，随着社会经济的发展，旅游者的需求日益丰富，旅游综合体必将会向着更加适应旅游者需求的方向发展，在进一步发展的基础上也必然会衍生出其他的发展方式和方向。